종합부동산세와 양도소득세 과세대상에 대하여
※ 종합부동산세
≑ 매년 6월 1일(과세기준일) 현재 주택 및 토지분 재산세의 납세의무자로서 국내에 소재한 재산세 과세대상인 주택 및 토지의
공시가격을 합산하여 그 공시가격의 합계액이 일정금액을 초과하는 경우에 그 초과분에 대하여 부과되는 세금으로서,
• 1차로 부동산소재지 관할 시군구에서 과세유형별로 구분하여 재산세를 과세하고,
• 2차로 일정 공제금액 초과분에 대하여 주소지(법인은 본점소재지) 관할세무서에서 종합부동산세를 과세합니다.
1) 주택·토지 공시가격의 평가기관 및 평가일
※ 시장·군수·구청장이 가격공시 전에 실시하는 가격열람 및 의견제출 기간(20일간)에 의견을 제출할수 있습니다.
※ 공시가격이 잘못 선정되어 명백한 오류가 있는 경우 공시일로부터 30일 이내에 이의신청이 가능합니다
2) 과세대상 및 공제금액
(1) 과세대상
≑ 주택(부속토지 포함), 종합합산토지(나대지, 잡종지 등), 별도합산 토지(일반건축물의 부속토지 등)로 구분하여 각각의 공시가격을 합산
하여 일정 공제금액 초과 시 과세대상이 됩니다.
(2) 공제금액
≑ 과세대상 부동산을 유형별로 구분하여 인별로 전국합산한 공시가격이 아래의 공제금액을 초과하는 경우에만 과세됩니다.
* 1세대 1주택자란 세대원 중 1명만이 주택분 재산세 과세대상인 1주택을 소유한 경우 그 주택을 소유한 거주자를 말합니다.
다만, 2012년부터는 주택임대의 활성화를 위하여, 1주택 외에 임대주택법 등에 따른 임대주택을 보유한 경우로 임대주택 외의 주택에
주민등록이 되어 있고, 실제 거주하는 경우에는 1세대 1주택으로 봅니다.
※ 혼인 및 노부모(60세 이상) 봉양을 하기 위해 세대를 합가하는 경우, 합가한 날로부터 5년 동안은 각각 1세대로 보아 주택수를 계산
합니다.
3) 부동산 유형별 과세대상의 구분
건물 : 주거용(주택, 별장, 일정한 건설임대주택, 매입 임대주택등 장기임대주택,미임대건설임대주택), 일정한 미분양주택과 사원용주택
및 기숙사 가정어린이집용 주택등은 모두 재산세 대상이며, 주택일경우는 종합부동산세 과세대상입니다.
토지 : 종합합산(나대지, 잡종지, 일부농지, 임야, 목장용지)와 별도합산(일반건축물의 부속토지,법령상 인.허가받은토지) 은
모두 재산세와 종합부동산세 대상입니다.
4) 과세표준 산정방법
≑ 주택은 건물 및 부속토지를 통합하여 평가한 공시가격을 기준으로 인별로 전국합산한 후 일정금액을 공제한 금액에 공정시장가액비율을
곱하여 과세표준을 산정합니다.
≑ 토지는 국내에 있는 종합합산토지와 별도합산토지의 공시가격 (개별공시지가)을 각각 인별로 전국합산한 후 일정금액을 공제하고
공정시장 가액비율을 곱하여 과세표준을 산정합니다.
* 1세대 1주택자의 경우 9억 원
※ 양도소득세
1) 1세대 1주택에 대한 양도소득세 비과세
(1) 양도소득세가 과세되지 않는 1세대 1주택 : 1세대가 양도일 현재 2년 이상 보유한 국내의 1주택을 양도할 때에는 비과세됩니다.
단, 양도하는 1주택의 실지거래가액이 9억 원을 초과하는 경우는 비과세 안됩니다.
[거주요건]
•2011. 6. 2.이전에는 1세대가 1주택을 양도하는 경우에 서울·과천 및 5대 신도시에 있는 주택은 2년 이상 거주요건이 있었으나,
2011. 6. 3.폐지되어 현재에는 거주요건 없음. 단, 장기임대주택을 소유한 상태에서 양도하는 1주택은 2년 이상 거주요건을 갖추
어야 함
[보유기간]
•주택을 취득한 날부터 양도한 날까지의 기간을 말합니다.
•취득한 날 및 양도한 날은 잔금일과 등기접수일 중 빠른 날(계약일 아님) 부동산을 양도하면 일반적으로 양도소득세가 과세되는데,
조세정책적으로 양도소득세를 비과세하거나 감면하는 경우가 있으므로 비과세 및 감면요건을 알아두고 그 요건에 맞추어 양도를
하면 절세할 수도 있습니다
이때 주택에 딸린 토지가 도시지역 안에 있으면 주택정착 면적의 5배까지, 도시지역 밖에 있으면 10배까지를 양도소득세가 과세
되지 않는 1세대 1주택의 범위로 보게 됩니다.
(2) 다음의 경우에는 보유기간의 제한을 받지 않습니다.
≑ 취학, 1년 이상 질병의 치료·요양, 근무상 형편, 학교 폭력 피해로 전학하여 1년 이상 살던 주택을 팔고 세대원 모두가 다른 시·군지역
으로이사를 할 경우
≑ 해외이주법에 따른 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우(다만, 출국 후 2년 이내에 양도하여야 합니다)
≑ 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하는 경우(다만, 출국 후 2년 이내에 양도하
여야 합니다)
≑ 재개발·재건축사업에 참여한 조합원이 사업시행 기간 중에 일시 취득하여 1년 이상 살던 집을 재개발·재건축된 주택으로 세대전원이
이사(완공 후 2년 이내)하게 되어 팔게 될 경우(다만, 이 경우에는 재개발·재건축주택의 완공 전 또는 완공 후 2년 이내에 양도하고,
완공된 주택에서 1년 이상 계속하여 거주하여야 합니다)
≑ 임대주택법에 따른 건설임대주택을 분양받아 매도하는 경우로서 당해 주택의 임차일로부터 양도일까지 세대전원의 거주기간
(취학 등 부득이한 경우 포함)이 5년 이상인 경우
≑ 1세대 1주택 일부 수용 후 잔존 주택 및 부수토지를 수용일(사업인정 고시일 이전에 취득한 주택 및 부수토지에 한함)로부터 5년
이내 양도시 잔존주택 및 부수토지도 1세대 1주택 비과세
(3) 그러나 다음의 경우에는 양도소득세가 과세되니 유의하시기 바랍니다.
≑ 1세대 1주택이라도 취득 등기를 하지 않고 매도하는 이른바 ‘미등기전매’는 양도소득세를 물게 됩니다.
•이 때는 양도차익의 70%에 해당되는 무거운 세금을 내게 됩니다.
≑ 1세대 1주택이라도 ‘고가주택’에 해당되면 양도소득세를 내야 합니다.
≑ 2011년 7월 1일 이후 최초로 매매계약하는 분부터 매매계약서의 거래
가액을 실지거래가액과 다르게 적은 경우에는 양도소득세의 비과세 규정을 적용할 때 비과세 받을 세액에서 아래 ①과 ②중 적은 금액을
뺀 세액만 비과세 됩니다.
[고가주택]
•고가주택의 범위 : ‘고가주택’이란 주택과 그 부수토지의 양도 당시의 실지거래가액의 합계액이 9억 원을 초과하는 것을 말합니다.
•1세대 1주택 비과세요건을 갖춘 고가주택의 양도차익 계산
(양도가액 - 취득가액 등) ×{양도가액 - 9억 원 / 양도가액}
즉, 고가주택이 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추었다면 양도차익 전체에 대하여 양도소득세가 과세되는 것이 아니라 9억 원을 초과하는
부분에 대해서만 양도소득세가 과세됩니다.
① 비과세를 적용 안한 경우의 산출세액 ② 매매계약서의 거래가액과 실지거래가액과의 차액
(4) 1세대 2주택이라도 다음과 같은 경우에는 양도소득세를 과세하지 않습니다.
① 일시적으로 두 채의 주택을 갖게 될 경우 : 한 개의 주택(종전의 주택)을 가지고 있던 1세대가 그 집을 구입한 날 부터, 1년 이상이 지난후
새로운 주택 1개를 추가 구입하여 일시적으로 2주택이 된 경우, 새로운 주택을 구입한 날부터 3년 내에 2년 이상 보유한 종전의 주택을 팔게
되면 비과세 됩니다. 다만, 수도권소재 기업(공공기관)의 지방이전에 따라 종사자가 이전(연접)지역으로 이사하는 경우에는 2년 이상 보유한
종전의 주택을 5년 내에 팔게 되면 양도소득세가 과세 되지 않습니다.
② 상속을 받아 두 채의 주택을 갖게 될 경우
≑1주택 보유자가 별도 세대원으로부터 1주택을 상속받아(아래 a > b > c > d 순위에 따른 1주택을 말함) 1세대 2주택이 된 경우로서 일반주택
(상속개시 당시 상속인 세대가 소유한 1주택)을 먼저 팔 때에는 상속받은 주택에 관계 없이 국내에 1개의 주택을 소유한 것으로 보아 비과세
여부를 판단합니다. 그러나, 상속받은 주택을 먼저 팔 때에는 양도소득세가 과세 됩니다.
a. 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택
b. a가 같은 주택이 2 이상일 경우에는 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택
c. a와 b가 모두 같은 주택이 2이상일 경우에는 피상속인이 상속개시당시 거주한 1주택
d. 피상속인이 거주한 사실도 없고, a가 같은 주택이 2이상일 경우에는 기준시가가 가장 높은 1주택(기준시가가 같은 경우에는
상속인이 선택하는 1주택)
③ 한 울타리 안에 두 개의 집이 있을 경우 : 한 울타리 안에 집이 두 개가 있어도 1세대가 주거용으로 모두를 사용하고 있을 때에는 1세대 1주택
으로 봅니다.
④ 집을 사간 사람이 등기이전을 해가지 않아 두 개가 될 경우 : 양도소득세가 해당되지 않는 1세대 1주택을 팔았으나, 집을 사간 사람이 등기이전
을 해가지 않아서 공부상 1세대 2주택으로 나타난 경우 매매계약서 등에 의하여 종전의 주택을 판(잔금을 받은) 사실이 확인되면 양도소득세를
과세하지 않습니다.
⑤ 직계존속을 모시기 위하여 세대를 합쳐 두 개의 집을 갖게 될 경우 : 1 주택을 소유하고 있는 1세대가 1주택을 소유하고 있는 60세 이상의
직계존속(배우자의 직계존속 포함)을 모시기 위해 세대를 합친 경우 합친 날로부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택(비과세 요건을 갖춘 경우에
한함)은 양도소득세가 과세되지 않습니다.
⑥ 결혼으로 두 개의 집을 갖게 될 경우 : 각각 1주택을 소유한 남녀가 결혼하여 1세대 2주택이 된 경우 또는 1주택을 소유한 직계존속(60세 이상)
을 동거 봉양하는 무주택자가 1주택을 보유한 자와 결혼하여 1세대 2주택이 된 경우 혼인한 날로부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택(비과세 요건
을 갖춘 경우에 한함)은 양도소득세가 과세되지 않습니다.
⑦ 농어촌주택을 포함하여 두 개의 집을 갖게 될 경우 : 농어촌주택과 일반주택을 각각 1개씩 소유한 1세대가 비과세 요건을 갖춘 일반주택을
팔면(귀농주택의 경우 그 취득일부터 5년 안에 일반주택을 팔아야함) 양도소득세가 과세되지 않습니다.
⑧ 취학 등 사유로 수도권 밖에 소재하는 주택을 취득하여 두 개를 소유한 경우 : 1주택(일반주택)을 소유한 1세대가 취학(유치원·초등학교 및 중학교
제외), 직장의 변경이나 전근 등 근무상의 형편, 1년 이상 질병의 치료나 요양의 사유로 수도권 밖에 소재하는 1주택을 취득하여 1세대 2주택이 된
경우 부득이한 사유가 해소된 날부터 3년 이내에 일반주택(비과세 요건을 갖춘 경우에 한함)을 팔면 양도소득세가 과세되지 않습니다.
≑ 세대전원이 위의 사유로 다른 시(특별시와 광역시 포함)·군으로 주거를 이전하는 경우(광역시 안에서 구와 읍·면 간에 주거 이전 및 도농복합
형태의 시 안에서 동과 읍·면 간에 주거 이전 포함)
≑ 또한 사유가 발생한 당사자 외의 세대원 중 일부가 취학, 근무 또는 사업상 형편 등으로 당사자와 함께 주거이전을 하지 못하는 경우 세대원이
전원 주거이전 한 것으로 봅니다.
•2008년 11월 28일 이후 양도분부터 적용하며, 부득이한 사유 해소된 날부터 3년 이내 규정은 2012년 2월 2일 이후 부득이한 사유가 해소된분부터
적용
⑨ 임대주택사업자의 거주주택 비과세 특례(2011년 10월 14일 이후 최초로 양도하는 주택부터 적용)
≑ 장기임대주택( 「소득세법 시행령」 제167조의3 제1항 제2호에 따른주택)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 다음의 요건을 모두
충족하는 해당 1주택(거주주택)을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 비과세 여부를 판단합니다.
≑ 이 경우 해당 거주주택이 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 민간임대주택으로 등록한 사실이 있고 그 보유기간 중에 양도한 다른
거주주택(직전거주주택)이 있는 거주주택(직전거주주택보유주택)인 경우에는 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1개의
주택을 소유하고 있는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 규정을 적용합니다.
≑ 장기임대주택 임대기간요건(5년 이상 임대) 충족 전에 거주주택을 양도하는 경우에도 거주주택 비과세 특례는 적용됩니다. 다만, 1세대가 거주
주택 비과세 특례를 적용받은 후 장기임대주택의 임대기간요건을 충족하지 못하게 된 때(장기임대주택의 임대의무호수를 임대하지 아니한 기간이
6개월을 지난 경우를 포함함)에는 그 사유가 발생한 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 양도소득세를 신고·납부하여야 합니다.
≑ 거주주택 또는 직전거주주택을 양도하고 비과세 특례를 적용받은 후 마지막으로 양도하는 장기임대주택(아래 요건을 모두 충족)의 경우에는
직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1주택을 보유한 것으로 보아 비과세 규정을 적용합니다. 한편, 해당 주택에 대해서는 2년
이상 거주요건이 적용되지 아니합니다.
(5) 이 밖에도 다음과 같은 경우 양도소득세가 과세되지 않습니다.
① 점포가 딸린 건물에서 주택부분이 점포보다 클 경우 : 1세대 1주택자가 점포가 딸린 주택(비과세 요건을 갖춘 경우에 한함)을 팔았을 때에는
주택면적이 점포면적보다 큰 경우 점포도 주택으로 보아 양도소득세를 과세하지 않습니다.
[구 분 비과세 여부]
주택 ＞ 점포 점포를 주택으로 보아 전체를 비과세
주택 ≤ 점포 주택부분은 비과세, 점포부분만 과세
② 재개발(재건축) 조합원이 취득한 아파트를 팔았을 경우 : 보유하던 주택(종전주택)이 재개발(재건축)사업에 따라 철거 후, 당초 재개발(재건축)
조합원으로서 분양받은 아파트가 완공되어 이를 팔게 되면 다음의 기간을 통산하여 비과세 요건을 갖춘 경우 양도소득세가 과세되지 않습니다.
③ 조합원입주권 (재개발·재건축)을 팔았을 경우 : 보유하던 주택(종전주택)이 재개발(재건축) 사업으로 인해 동 조합원으로서 취득하는 입주자로
선정된 지위(조합원입주권)를 팔 때에는 종전주택이 다음에 해당되는 경우 부동산을 취득할 수 있는 권리임에도 불구하고 양도소득세가 과세되지
않습니다.
