부동산을 양도시 내야하는 세금

 ★ 부동산을 취득할때 내야 하는 세금 ★

◈ 부동산 취득 시 내야 하는 세금

부동산을 취득하고 등기하면서 내야 하는 세금으로는 먼저 취득세가 있고 취득세에 덧붙여 내는 농어촌특별세와 지방교육세가 있으며, 적지만 매매계약서를 작성할 때 내야 하는 인지세가 있습니다. 또한, 부동산을 증여 또는 상속받았을 경우에는 증여세와 상속세를 내야 하며, 이 외에도 부동산 취득에 소요된 자금 출처를 소명하지 못할 경우에는 증여세를 추가납부해야 합니다.

◈ 부동산 보유 시 내야 하는 세금

종전에는 보유한 부동산에 대하여 건물은 재산세가, 토지는 종합토지세가 과세되었으나, 2005년부터는 주택은 건물과 토지를 통합하여 재산세와 종합부동산세(일정 기준금액 초과 시)가 과세되고, 일반건물은 재산세만 과세됩니다. 토지는 종합합산대상 및 별도합산대상 토지로 나누어 재산세와 종합부동산세(일정 기준금액 초과 시)가 과세됩니다. 그리고 재산세에는 지방교육세·지역자원시설세, 종합부동산세에는 농어촌특별세가 덧붙여 부과됩니다.

◈ 부동산 양도 시 내야 하는 세금 

마지막으로 보유 부동산을 처분할 때는 국세인 양도소득세를 납부해야 하며, 이에 따른 지방세인 지방소득세 소득분도 함께 납부해야 합니다.

◈ 보유 단계별로 부과되는 국세와 지방세

※국세는 중앙정부의 행정관서인 국세청(세무서)과 관세청(세관)에서 부과·징수하는 세금을 말하며, 국방·치안·교육·지역균형발전 등과 같은 국가전체의 이익을 위해 사용됩니다.

※지방세는 지방자치단체인 특별시와 광역시 및 도와 시·군·구의 행정기관에서 부과·징수하는 세금을 말하며, 이는 상·하수도 등과 같은 지역주민의 이익과 지역 발전을 위해 사용됩니다. 

◈ 부동산의 취득과 세금

부동산의 취득이란 매매, 신축, 교환, 상속, 증여 등의 방법에 의하여 대가를 지급하거나 대가 없이 부동산의 소유권을 획득하는 것을 말합니다.

01. 부동산을 취득할 때 내야 하는 세금

부동산을 취득하게 되면 부동산 소재지를 관할하는 시청·군청·구청에 취득세를 신고·납부하여야 합니다.

1) 취득세 

부동산을 취득한 날부터 60일 이내(상속은 상속개시일이 속한 달의 말일부터 6개월 이내)에 취득세(농어촌특별세, 지방교육세 포함)를 신고·

납부하여야 합니다. 

※ 이 기한을 넘기면 신고불성실가산세(20%) 및 납부불성실가산세(1일 1만분의 3)를 추가 부담 하여야 합니다.

※ 2013년 8월 28일 이후 최초로 취득하는 분부터 적용( 「지방세법」 (2013년 12월 26일 법률 제 12118호로 개정된 것) 부칙 제2조) 

※ 농어촌특별세 및 지방교육세는 요건에 따라 적용세율이 달라짐

2) 취득가액 산정방법

- 취득세 계산 시 취득가액은 취득자가 신고한 가액으로 하되, 신고를 하지 아니하거나 신고한 금액이 시가표준액에 미달 또는 신고 가액의 표시가 없는 때에는 시가표준액으로 계산합니다.

- 다만, 국가 또는 법인 등 사실상 취득가액이 입증되는 거래인 경우에는 사실상의 취득가액에 의하여 계산합니다.

※ 부동산을 상속받거나 증여받는 경우에는 별도로 상속세 또는 증여세를 내야 합니다. 

02. 인지세 : 계약서 등 증서를 작성할 때에는 인지세를 납부하여야 합니다. 

- 부동산 취득과 관련하여 매매계약서(분양권 매매계약서 포함) 등 증서를 작성하는 경우, 증서의 기재금액별 인지세액에 상당하는 수입인지를 구입하여 증서에 첩부하고 소인하여야 합니다. 다만, 등기이전의 경우에는 법원 공무원이 소인합니다. 

- 2015년 1월 1일부터 인터넷 상( “전자수입인지” 또는 “http://www.erevenuestamp.or.kr” )에서 전자수입인지를 구매·소인하는 방식으로 변경되었으며, 우표형태의 종이수입인지를 첩부·소인하는 방식은 폐지되어 사용할 수 없습니다.

※ 주택의 경우 매매계약서상 기재금액이 1억 원 이하인 때에는 인지세가 비과세 됩니다.

03. 부동산 취득에 소요된 자금출처 조사 : 소득이 없는 미성년자, 배우자 등의 명의로 소유권 이전등기를 하는 경우에는 증여세 문제를 생각해 보아야 합니다.

- 직업·연령·소득 및 재산상태 등으로 보아 해당 부동산을 자신의 능력으로 취득하였다고 인정하기 어려운 경우에는 취득자금의 출처를 조사받게 되고, 조사결과 취득자금의 출처를 제시하지 못한 금액에 대해서는 증여세를 납부하여야 할 수도 있기 때문입니다.

 재산 증여 사실이 밝혀지면 세금 부담이 따르게 됩니다. 

- 미성년자 등에게 재산을 이전하는 등 증여로 추정되는 경우에는 단순한 서면확인이 아닌 사실상의 자금의 출처와 자금 흐름을 철저히 조사받게
 되며, 재산을 증여받고 증여세 자진신고 및 납부를 하지 않았다면 정상 신고한 때에 비하여 세금을 25% 이상 더 물게 됩니다.